リースバックとは？メリット・デメリットを分かりやすく解説

リースバックとは、所有する自宅などの資産を売却すると同時に、運営会社へ家賃（リース料）を支払って住み続けられるサービスです。「セール（売買）アンドリース（賃貸借）バック」とも呼ばれるリースバックは、短期間でまとまった資金を調達できるのが最大の特徴。

契約の種類によっては、売却した自宅を再度買い戻せるケースもあります。とはいえ、大切な自宅を売却することになるので、リースバックを利用するか否かは、慎重に検討しなければなりません。

リースバックの利用が推奨される方を、目的別にまとめました。

メリットの多いリースバックですが、後々トラブルに発展しないためにも、運営会社選び、契約締結には十分注意する必要があります。リースバックの契約において把握すべき注意点は、以下の4つです。

1契約の流れを把握しておく

リースバック契約までの基本的な流れを把握しておくことが重要。契約は、「リースバックの運営会社の選定」、「仮査定」、「物件調査と査定」、「契約」、「売買成立・賃貸借契約成立」の順で行われます。

まず、リースバックの運営会社を選定する際、比較検討するために、複数の運営会社に問い合わせましょう。所有物件の状況、希望売却価格、家賃などを話し合った上で、運営会社を決定します。

次の仮査定では売却価格、家賃が提示されますが、現地を確認せずに提示されるため、金額はあくまでも目安。建築士が詳細な物件調査と本査定を行い、最終的に売却価格と家賃が確定されます。本査定での売却価格、家賃などの条件に納得がいけば、契約手続きとなるのです。

なお、リースバックの契約に必要な必要書類は、以下の通りになります。

• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記識別情報通知・登記済証
• 固定資産税通知書
• 固定資産評価証明書
• 収入証明書（源泉徴収票など）

契約に必要な書類は運営会社によって異なるため、事前に確認しましょう。契約手続きで締結するのは、「売買契約と賃貸借契約」です。運営会社によっては、「物件を買戻す売買予約契約」を締結する場合もあります。契約手続きを終え、売買代金の支払いが完了すれば、売買成立です。さらに、物件の所有権が運営会社に移転すると同時に、賃貸借契約が成立。自宅における賃貸も開始となります。

2契約内容についてしっかりと確認する

リースバックの契約前は、売買代金にばかり注目してしまいがちです。契約する前に、契約内容をしっかりと確認することが重要。契約内容で確認しておきたい主な項目は、以下の通りになります。

• 契約形態（普通借家契約、定期借家契約）
• 売却価格
• 売却代金の支払い方法、支払日
• 賃貸価格
• 契約期間
• 敷金礼金
• 仲介手数料
• 更新料の有無
• 買戻しの可否
• 買戻し可能期間
• 買戻し金額

特に契約形態の種類については、十分に確認することが大切です。「普通借家契約」は2年更新であり、希望によって契約が更新できるのが一般的。将来的にも長く住みたい場合は、普通借家契約が適しています。その場合、後々、家賃値上げの可能性はあるかを確認しておきましょう。

一方、「定期借家契約」の場合は契約期間が定められており、契約更新ができません。一般的な設定期間は、3年以内。借主、貸主の双方が合意すれば契約更新できますが、運営会社から再契約を断られると退去しなければなりません。また、自宅の買戻しを検討している場合は、買戻し可能な期間、買戻し金額なども把握しておくことが重要です。

3住宅の適正価格を知っておく

リースバックを契約する前には、複数の運営会社に査定を依頼しましょう。1社だけの見積もりでは、提示された売却価格が適正なのかどうか判断できません。

なお、リースバックは、市場価格よりも低くなるのが一般的。例えば、市場価格が3,000万円の不動産とすると、リースバックでは1,800～2,400万円の売却価格なのです。売却価格が高くなると、売却後の家賃にも影響するため、適正価格を知って売却することが大切になります。

4リースバック後の家賃を払っていけるか確認する

リースバックによる売却後、家賃を払っていけるかも確認事項です。リースバックでまとまった資金が手に入ったとしても、家賃を支払う必要があります。無理なく支払える家賃でなければ、家計を圧迫して生活が困難になり、退去させられてしまうケースもあるのです。

また、リースバックの家賃は、売却価格を基準に設定されます。そのため、価値の高い不動産では、リースバック後の家賃が高くなるのです。家賃を無理なく支払えるよう、複数の運営会社に相談して売却価格を検討することが必要となります。

なお、リースバックの年間家賃相場の計算式は、買取価格×7～13％（期待利回り）です。「期待利回り」とは、投資家が不動産から期待する利益率のこと。この年間家賃相場の値を12で割ったものが、月額の家賃。条件などにより異なりますが、リースバック後の家賃の目安は、以下の通りです。

リースバック後の家賃の目安
買取価格	期待利回り7％の場合	期待利回り13％の場合
2,000万円	11万6,667円	21万6,667円
3,000万円	17万5,000円	32万5,000円
4,000万円	23万3,333円	43万3,333円
5,000万円	29万1,667円	54万1,667円

リースバックとよく似た資産活用に、「リバースモーゲージ」があります。リバースモーゲージとは、自宅など所有している不動産を担保にして、金融機関から融資を受けるサービスです。自宅を活用して資金調達をし、自宅に住み続けられる点ではリースバックと似ています。

ただし、所有権は変わらないため、契約者が亡くなったあと、担保にしていた自宅を売却するなどして、融資を受けていた金融機関へ借入資金を一括返済しなければなりません。

多くの違いがあるリースバックとリバースモーゲージ。利用して後悔しないためにも、利用目的に合ったサービスを選ぶことが大切です。なお、リースバックとリバースモーゲージの違いは、以下のようになります。

リースバックは、所有する不動産を売却したあとも、住み慣れた自宅に家賃を支払って住み続けられるサービス。老後の資金不足、住宅ローンの返済など、まとまった資金が必要なときに役立ちます。メリットが多いリースバックですが、デメリット、注意点もしっかり把握しておくと安心です。

また、比較検討したいのは、リースバックと似た資金調達方法であるリバースモーゲージ。利用してから後悔しないよう、それぞれの特徴を把握して、最適なサービスを選択しましょう。